Auswirkungen der COVID-19 Krise auf den Zins- und Immobilienmarkt

Spannende Zeiten erleben wir gerade in vielerlei Hinsicht. Es gibt zurzeit wohl kaum einen Bereich des Lebens und der Wirtschaft, der von der aktuellen Krise nicht betroffen ist.

Auch im Immobilien- und Finanzierungsbereich gibt es natürlich Einflüsse.

Aktuell ist noch gar nicht genau abzusehen welche mittel- oder langfristigen Auswirkungen es geben wird; genauso wenig wie wir nicht genau wissen, was morgen oder kommende Woche noch alles sein wird.

Aber wir versuchen einmal ein paar Szenarien abzubilden. Erst einmal zur aktuellen Zinssituation:

Während wir uns immer noch in einem vergleichsweise Niedrigzinsniveau befinden, haben die Konditionen seit Ende März wieder etwas zugelegt. Dies war auch für uns erst einmal nicht nachvollziehbar und wir mussten uns tiefer mit der Materie beschäftigen.

Grundsätzlich kann man einen gewissen Verlauf am Markt nachvollziehen – nach Start der Krise sind erst einmal die Aktienmärkte abgeraucht; haben sich dann zeitnah wieder etwas gefangen.

Gleichzeitig ist der Goldkurs auch erst einmal gesunken, was eigentlich ungewöhnlich ist, denn in Krisenzeiten ist dieser in der Regel immer im Aufwärtstrend. Lag aber daran das große Investoren ihre Reserven aufgelöst haben, um liquide zu sein.

Gleichzeitig gingen Gelder am Markt in deutsche Bundesanleihen, eben auch von diesen großen Instituten (Versicherer, Rentenkassen usw.), was die Renditen sinken ließ. Diese befinden sich aktuell sowieso im Negativbereich, aber viele institutionellen Anleger müssen ihre Gelder halt in „sichere“ Anlagen stecken, da sie dazu verpflichtet sind.

Die deutschen Bundesanleihen sind auch der Schlüssel und Indikator für die Zinsentwicklung am Markt. Die Bauzinsen werden durch die Rendite der Bundesanleihe beeinflusst. Wenn sich die Bundesanleihe verteuert, können die Bauzinsen nicht fallen. Steigen die Bundesanleihen, steigen auch die Pfandbriefrenditen und in der Folge auch die Hypothekenzinsen. Wer wissen will, wie sich die Bauzinsen in den nächsten Tagen entwickeln, muss sich nur die Entwicklung der Bundesanleihe ansehen:

Ende März gingen dann aber viele große Anleger wieder raus aus den Bundesanleihen, hauptsächlich auch wieder um liquide zu sein – das Motto aktuell – „Cash ist King“.

Daraufhin hat die Bundesbank die Renditen für Bundesanleihen wieder um ca. 0,30% erhöht, um diese für Anleger attraktiver zu machen. Diese sind immer noch im Minus, aber eben nicht mehr so tief wie zuvor.

Diesmal haben die Banken dann die Bewegung im Zinsbereich auch mitgemacht – und zwar durchgängig am Markt.

Einerseits aufgrund der Bewegung der Rendite am Anleihenmarkt, andererseits wahrscheinlich auch ein wenig weil die Kapazitäten der Banken sich aktuell natürlich sehr stark auf den Geschäftskunden-bereich konzentrieren.

Eigentlich sprechen Zeiten wie diese für niedrige Zinsen, gerade im Angesicht von riesigen Staatsverschuldungen und offenbar unendliche, neu gedrucktem Geld.

Aber kurzfristig haben wir aktuell eben eine kleine Delle nach oben.

Der Immobilienmarkt:

Es gibt aktuell auch hierzu diverse Szenarien und Vorhersagen.

Grundsätzlich gilt dass der Immobilienmarkt langsamer und stetiger ist als z.B. die Aktienkurse. Somit wird man in dem Bereich keine schnellen Abstürze oder Zuwächse sehen.

Wir persönlich sind nach wie vor davon überzeugt, daß Wohnimmobilien zu den stabilsten Anlagen am Markt gehören – Wohnen ist eben nach wie vor ein Grundbedürfnis.

Es ist jedoch gut möglich dass hier mittelfristig ein wenig mehr Bewegung in den Markt kommen könnte, da evtl. Kleininvestoren und Eigentümer durch ihre anderweitig wirtschaftliche Situation an ihre Vermögenswerte gehen und die ein oder andere Immobilie „versilbern“ müssen/möchten.

Auf der anderen Seite gibt es trotz der Krise immer noch einen ordentlichen „Hunger“ am Markt.

Ein höheres Angebot spricht in der Regel ja für sinkende Preise – allerdings rechnen wir damit dass dieses Mehrangebot am Markt recht schnell verdunsten wird. Es gibt genügend Kaufinteressenten die auf Gelegenheiten warten.

Im gewerblichen Bereich könnte das etwas anders aussehen.

Hier hatte sich der Großteil des Marktes, zumindest in den Ballungsgebieten, sehr ordentlich stabilisiert in den letzten Jahren. Wo in den 2000ern noch Überangebot an Gewerbeflächen und Leerstände überall üblich waren, hatte sich das ganz gut eingependelt.

Die Auswirkungen der Krise werden hier wahrscheinlich größere Spuren hinterlassen. Denn es ist damit zu rechnen, daß kleinere Unternehmen ohne große Reserven die Sanktionen nicht so gut überleben und damit auch Gewerbeflächen frei werden.

Jedoch sind hier erfahrungsgemäß der Großteil der Anleger große Institute und keine privaten Immobilieninvestoren. Somit ist dieses Segment etwas gesondert zu betrachten.

Verunsicherung wegen Einstellung von Mietzahlungen:

Die Bundesregierung hat in einem Eilverfahren den Entwurf eines Gesetzes zur Abmilderung der Folgen der COVID-19 Pandemie im Zivil-, Insolvenz- und Strafverfahrensrecht erlassen.

Im Klartext besagt dieses, daß Mieter vor Kündigungen geschützt sind, wenn sie aufgrund der Auswirkungen der SARS-CoV-2-Virus-Pandemie in Rückstand geraten. Die Regelung ist auf den Zeitraum vom 1. April bis 30. Juni 2020 begrenzt.

Dies kann natürlich dazu führen das Mieter ihre Vermieter kurzfristig als „Bank“ benutzen um ihre Liquidität zu schonen bzw. aufzufrischen.

Wichtig zu wissen dabei ist:

• die Pflicht des Mieters oder Pächters zur fristgerechten Zahlung bleibt aber auch in dieser Zeit bestehen
• ein Mieter sollte dem Vermieter mitteilen, wenn er infolge der COVID-19 Pandemie zeitweise keine Miete zahlen kann
• der Mieter muss dies im Streitfall dem Vermieter auch glaubhaft machen mit Nachweisen
• der Vermieter kann dann bis der Betrag beglichen ist Verzugszinsen verlangen. Diese belaufen sich derzeit auf ca. 4 %

Grundsätzlich bietet es sich natürlich an hier zeitnah mit seinem Mieter eine Einigung zu finden, sollte die Situation auf ihn zutreffen. Aus unserer Sicht sollte man eher mit dem Mieter eine Einigung finden, daß er die Miete weiter zahlt oder zumindest einen Großteil. Denn diese werden ja nicht erlassen oder geschenkt, sondern sind lediglich gestundet und es wird für den Mieter schwerer später den Rückstand auszugleichen. Zudem sind die aktuellen Staatshilfen (Kurzarbeit, Soforthilfen, Wirtschaftsförderungen) ja dazu gedacht, daß die Bürger ihren Verpflichtungen nachkommen können.

Auf der anderen Seite hat der Investor ebenfalls gleiche Rechte gegenüber der finanzierenden Bank.

Sollten also zu wenige Rücklagen bestehen, um vorläufige Einbußen in der Miete auszugleichen, kann aktuell recht unkompliziert z.B. die Tilgung für die 3 Monate ausgesetzt werden. Bei den meisten aktuellen Finanzierungen macht die Tilgung mehr als 50% der Rate aus, wird diese ausgesetzt verschafft dies also eine ordentliche Verschnaufpause ohne große Änderungen am weiteren Verlauf der Finanzierung.

In Zuversicht auf baldige Milderung der Krise verbleiben wir mit besten Wünschen auf gute Gesundheit!

Daniel van der Vee